在城市更新與土地開(kāi)發(fā)進(jìn)程中，”拆遷”與”拆除”這兩個(gè)高頻詞匯常被混為一談。2023年廣州某城中村改造項目中，因施工方誤將”協(xié)議搬遷”認定為”行政拆除”，導致程序違規并引發(fā)群體訴訟，這一案例揭示了準確區分兩者法律屬性的必要性。本文將從法律定義、程序規范、權利救濟三個(gè)維度，剖析房屋拆遷與拆除的本質(zhì)差異及實(shí)務(wù)應用要點(diǎn)。
一、法律定義：公權行為與民事行為的本質(zhì)分野
房屋拆遷特指政府基于公共利益需要，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》等法規，對特定區域內建筑物實(shí)施的強制性征收行為。其核心特征體現為行政主體主導、補償標準法定、程序強制約束三大要素。例如2021年修訂的《土地管理法》第四十七條明確，征收農村集體土地需履行”兩公告一登記”程序，印證了拆遷行為的公權屬性。 相較而言，房屋拆除屬于平等民事主體間的物權處分行為，主要受《民法典》物權編及《城鄉規劃法》規范。業(yè)主在取得建設工程規劃許可后，可自主決定拆除自有房屋。但需特別注意，依據《城鄉規劃法》第四十四條規定，拆除歷史建筑、傳統風(fēng)貌建筑需經(jīng)文物主管部門(mén)審批，這一限制體現了私權行使的法定邊界。
二、程序規范：行政程序與民事程序的差異化設計
在實(shí)施流程層面，拆遷行為必須嚴格遵循”五步走”程序：
- 征收決定公告（含社會(huì )穩定風(fēng)險評估）
- 補償方案公示（不少于30日）
- 簽訂補償協(xié)議（簽約率達95%啟動(dòng)征收）
- 作出補償決定（針對未簽約戶(hù)）
- 申請法院強制執行（禁止行政強拆） 反觀(guān)拆除程序，則呈現明顯私法自治特征。以商業(yè)地產(chǎn)改造為例，業(yè)主需完成：
向規劃部門(mén)提交拆除方案
辦理施工許可（涉及300㎡以上工程）
實(shí)施安全防護措施（符合《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》）
建筑垃圾合規處置（按《固體廢物污染環(huán)境防治法》） 關(guān)鍵差異點(diǎn)在于：拆遷程序具有不可逆的行政強制性，而拆除行為需以物權合法為前提，且不得損害第三方權益。
三、補償機制：法定標準與協(xié)商自治的沖突平衡
拆遷補償嚴格執行”市場(chǎng)價(jià)格+獎勵”的復合標準。根據更高人民法院（2019）更高法行申10145號判決，被征收房屋價(jià)值評估需同時(shí)參照類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與征收決定公告日時(shí)點(diǎn)。2023年北京某棚改項目中，法院判決征收方補足被拆遷戶(hù)因評估時(shí)點(diǎn)滯后導致的130萬(wàn)元差價(jià)，凸顯了補償標準的剛性約束。 拆除補償則遵循意思自治原則，但受三大限制：
不得損害抵押權人利益（《民法典》第四百零六條）
承租人優(yōu)先購買(mǎi)權保障（《民法典》第七百二十六條）
歷史建筑拆除需專(zhuān)項補償（《歷史文化名城名鎮名村保護條例》第三十四條） 實(shí)務(wù)中常見(jiàn)爭議多集中于”以拆違代拆遷”的合法性邊界。依據《行政強制法》第四十四條，對違法建筑的拆除必須經(jīng)過(guò)催告、聽(tīng)取陳述申辯、作出強制執行決定等程序。2022年浙江某工業(yè)園區整治中，行政機關(guān)因未保障當事人陳述權，被判強拆程序違法，充分印證了程序正義的獨立價(jià)值。
四、法律適用的場(chǎng)景化分析
城市更新項目 采用拆遷程序需滿(mǎn)足《民法典》第二百四十三條的”公共利益”要件，常見(jiàn)于道路擴建、防洪工程等情形。而商業(yè)開(kāi)發(fā)主導的舊改項目，更宜采用協(xié)議搬遷模式，通過(guò)《合同法》規范各方權益。
危房處置 依據《城市危險房屋管理規定》第十八條，D級危房可啟動(dòng)應急拆除，但需同步落實(shí)安置補償。2020年泉州酒店坍塌事故后，多地建立危房拆除快速審批通道，但仍需遵守更低限度的正當程序。
遺產(chǎn)繼承糾紛 繼承人協(xié)議拆除祖宅時(shí)，須注意《非物質(zhì)文化遺產(chǎn)法》第三十三條對傳統建造技藝的保護要求。江蘇某古宅繼承案中，法院判決部分繼承人不得單方拆除具有文化價(jià)值的建筑構件。 在實(shí)務(wù)操作中，準確識別行為性質(zhì)直接關(guān)系法律后果：
- 誤將民事拆除納入拆遷程序，可能導致行政越權
- 混淆拆遷補償標準適用，易引發(fā)群體性訴訟
- 忽視程序要件差異，將顯著(zhù)增加違法風(fēng)險 隨著(zhù)《民法典》實(shí)施與《土地管理法》修訂，市場(chǎng)主體更需建立精準的法律識別框架。建議在項目啟動(dòng)前，完成”行為性質(zhì)預判-法律要件核查-風(fēng)險防控方案”的三步論證流程，必要時(shí)引入第三方專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行合規評估。
